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房地产行业-央妈节日红利袭来
时间:2015/5/13 资料来源:房地产导刊 腾讯房产

  摘要:央行决定自5月11日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%同时结合推进利率市场化改革将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。  

  利率历史最低 购房时机到?

  “2015年以来,全国已经有超过100个城市发布了不同力度的住房公积金松绑政策,包括北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。“中原地产首席分析师张大伟向记者表示,从全国整体市场来看,住房公积金的刺激性政策对市场的影响正逐渐增加。”

 

 

  有多位房企营销负责人也向《证券日报》记者表示,2015年,多数城市房价将有小幅上行,但不至于大幅涨价,因为多数开发商将重点消化2014年未消化的存货或者原本计划在 2014年入市,最终却并未入市的项目,等这批库存消化到一定幅度,房价将进入上行通道。

  而房价能够进入上行通道的判断依据则来自于四轮救市政策的落地,其中包括调整住房公积金政策,这也将对购房者入市产生很大吸引力。

  多城5月集中松绑公积金政策

  5月份至今,已有多城调整住房公积金政策。5月11日起,广东省江门市公积金新政的细则正式实施,首套房和二套房的公积金贷款首付比例分别降至两成和三成,同时提高公积金贷款额度;5月10日,江苏省苏州市称,住房公积金贷款新政将于15日实施,今后家庭、个人最高贷款额度分别可达70万元和45万元。此次调整还涉及降低首付款比例,职工首次使用公积金贷款购买自住型住房的,首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。四川省德阳市则连续出台松绑“新政”,调整了贷款额度、首付比例和异地贷款等政策,新政执行后,德阳公积金贷款最高额度提升至50万元;海南省将调整公积金贷款最高额度,在海南海口、三亚、琼海、陵水等四市县买房,职工最高可申请公积金贷款70万元;河北省秦皇岛市调整个人住房公积金贷款政策,最高额度提高20万元;而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市,均在最近对公积金政策做出较大幅度调整。

  事实上,2014年下半年以来,就不断有城市加入调整住房公积金政策的大军中。对此,张大伟表示,目前已经有多地发布房地产刺激政策,明显可以分为四轮。这四轮依次为:各地松绑限购政策;央行降息;各地发布购房补贴及央行再次降准;“两会”前后,鼓励自住及改善需求政策,主要在公积金政策,回购库存商品房做保障房等方面做文章,而“330”政策则全面松绑二套房贷款。

  公积金贷款利率跌至历史最低

  据张大伟向记者表示,按照目前的基准利率,商业贷款购房利率为5.65%,住房公积金利率贷款利率为3.75%,从最近的20次房贷利率变化看,已经双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%的最低历史记录。值得一提的是,住房公积金贷款利率大幅降低后,以首套房贷款100万元、贷款期限30年、采用等额均还方式(每月还款额相同)为例,此次公积金利率调整后,月供额将从之前的4774元减少到4631元,减少了143元。而如果将今年的两次降息累计,每月一共减少还款288元左右。实际上,此次降息要求其它各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率做相应调整,进一步体现了中央支持居民合理住房需求的目的。

 

 

   【市场】

  1.楼市新政对大城市作用明显 5.2%家庭短期欲购房

  数据显示全国范围家庭的房产价值较2014年12月底略有下降其中小微企业主家庭变化好于全国房产价的值略有增加。未来3个月全国范围家庭打算购房的比例占到5.2%其中小微家庭是购房的生力军打算购房的比例为6.7%。

  2.上海楼市高端住宅价格将上涨5%-8%

  机构的数据显示,4月份,北京总价2000万元以上豪宅项目的成交面积为5.11万平方米,环比3月大增244%;上海单价6万元/平方米以上的中高端住宅项目共成交363套,仅次于去年12月份的交易量,为历史次高位。“今年高端公寓的主要买家为上海当地人,超过总数的50%。预计今年上海高端住宅价格将上涨5%-8%。”

  成交复苏趋势确立一线城市价格有望率先反弹。目前地产成交已进入季节性回暖通道重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速态势此前处于观望的需求有望在降息的促进下加快入市步伐配合开发商加大推盘力度市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏是大概率事件。库存方面我们所监测重点城市住宅可售面积仍处高位去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现我们仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的观点;价格方面近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨我们认为土地资源的稀缺性使得一线城市更受增量市场的青睐一线城市房价将率先进入上行通道而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态。

 
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